Объекты недвижимости: понятие, виды
Все об объектах недвижимости: определение, классификация, особенности
Вопросы недвижимости регулярно задаются специалистам. Что относится к недвижимости, а что — нет? Какие ее признаки и виды? А чем отличаются жилые и земельные объекты?
Мы решили, что важно раскрыть тему недвижимость и объяснить, как ее классифицируют и какие особенности имеют разные категории объектов. Об этом наша сегодняшняя статья.
Чтобы не пропустить новые материалы «MDS Media», подписывайтесь на наш Телеграм-канал.
Что такое объект недвижимости?
Определение недвижимости по ГК РФ
Если обратиться к статье 130 Гражданского кодекса РФ, то узнаем, что в первую очередь к недвижимому имуществу относятся:
земельные участки и участки недр;
все, что прочно связано с землей: здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно);
подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;
жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места);
также это может быть другое имущество, которое закон прямо относит к недвижимости (предприятия, единый недвижимый комплекс) — статьи 132, 133.1 ГК РФ.
Отличия недвижимости от движимого имущества
По своим природным свойствам движимое имущество:
не имеет прочной связи с землей;
можно перемещать без несоразмерного ущерба назначению;
движимое имущество по общему правилу не требует государственной регистрации.
Согласно пункту 2 статьи 130 ГК РФ, движимым имуществом признаются все вещи, которые не являются недвижимыми, в том числе деньги и ценные бумаги. Поэтому, если вы понимаете, что имущество не относится к категориям недвижимости, описанным в статье 130 ГК РФ, то значит оно движимое.
Классификация объектов недвижимости
Чтобы систематизировать разнообразие недвижимости в зависимости от ее особенностей и назначения, используют классификацию. Обычно ее проводят по следующим основаниям.
По природному происхождению
Природные — или естественные — объекты: земельные участки, леса, водные объекты и другие природные ресурсы.
Искусственные объекты: строения, сооружения, созданные человеком.
По целевому назначению
Земельные участки: назначение для строительства, сельскохозяйственного использования, размещения объектов инфраструктуры и т.д.
Леса и многолетние насаждения, предназначенные для лесозаготовок и сохранения биоразнообразия.
Участки недр и водные объекты: месторождения полезных ископаемых, водоемы, реки и т.д.
Жилая недвижимость: квартиры, дома, апартаменты и другие жилые помещения.
Коммерческая недвижимость: офисы, магазины, склады, объекты общественного питания и прочие, предназначенные для ведения коммерческой деятельности.
Общественная недвижимость: школы, больницы, культурные центры, учреждения государственного и муниципального значения и другие объекты общественного назначения.
По степени готовности
Готовые: объекты, которые полностью готовы к использованию и находятся в эксплуатации.
Требующие реконструкции или капитального ремонта: объекты, которые нуждаются в серьезных восстановительных или модернизационных работах.
Требующие завершения строительства (незавершенное строительство) объекты.
По принадлежности
В зависимости от субъекта права собственности: государственная, муниципальная или частная недвижимость.
По наличию обременительных ограничений на право собственности: недвижимость с полным правом собственности и недвижимость, на которую наложено обременение (сервитут, ипотека, аренда и т. д.).
Особенности различных категорий объектов недвижимости
Жилые объекты
Назначение и использование:
жилая недвижимость предназначена для постоянного проживания людей или сдачи в аренду для жилых нужд;
возможность проживания в жилой недвижимости означает наличие всех необходимых инженерных коммуникаций (электричество, вода, канализация, вентиляция), а также соответствие строительным и санитарным нормам.
Технические характеристики: жилые помещения должны быть изолированными и соответствовать техническим, пожарным и санитарным нормам для комфортного проживания.
Категории жилой недвижимости: в российском законодательстве выделяют три основные категории жилой недвижимости: жилые дома и их части, квартиры и их части, а также комнаты. Другие формы жилья, такие как апартаменты, легкие садовые домики или дома на колесах, не включаются в жилой фонд.
Условия проживания:
строительство жилых домов подвергается строжайшему контролю, учитывая шумоизоляцию, планировку и санитарные нормы;
зоны жилой застройки обычно развиваются с учетом необходимости наличия образовательных учреждений, медицинских учреждений и другой инфраструктуры для комфортного проживания.
Регистрация проживания: жильцы жилой недвижимости имеют возможность оформления постоянной или временной регистрации, что дает доступ к различным социальным и государственным услугам (например, бесплатный проезд для пенсионеров, льготы по образованию и здравоохранению и пр.).
Нежилые объекты
Назначение и использование:
административные помещения предназначены для офисной деятельности, управления компаниями, оказания услуг клиентам и посетителям;
торговые помещения используются для продажи товаров и услуг непосредственно потребителям (магазины и торговые центры);
производственные помещения предназначены для производства различных товаров с использованием специализированного оборудования и технологий;
складские помещения служат для хранения готовой продукции или сырья до момента продажи или использования;
развлекательные объекты — места общественного питания, развлечений и отдыха.
Технические характеристики:
строительные материалы и конструкции — в зависимости от типа помещения используются различные материалы для строительства, обеспечивающие соответствующие технические характеристики (например, более прочные и огнестойкие материалы для производственных помещений);
коммуникации и инженерные системы — наличие систем отопления, вентиляции, кондиционирования, электроснабжения, водоснабжения и канализации, которые соответствуют требованиям назначения помещения;
пожарная безопасность и санитарные нормы.
Условия проживания:
нежилая недвижимость не предназначена для постоянного проживания людей; она используется для работы, торговли, производства или развлечений.
некоторые помещения могут использоваться временно для проживания, например, апартаменты, которые имеют статус нежилой недвижимости, но предназначены для краткосрочного проживания.
Дополнительные аспекты:
нежилая недвижимость может использоваться в качестве юридического адреса для юридических лиц;
инвестиции в коммерческую недвижимость могут приносить доход от аренды или эксплуатации.
Земельные участки
Идентифицирующие признаки:
местоположение;
площадь земельного участка;
категория земель;
зарегистрированные объекты недвижимого имущества (при наличии);
кадастровый номер, который не подлежит повторению.
Правовой статус:
каждый земельный участок имеет свой вид разрешенного использования, определяемый на основании его категорий и зонирования (сельскохозяйственное, промышленное, жилищное строительство, рекреационное использование и т.д.);
в зависимости от категории земель (земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли промышленности, транспорта и иного назначения) устанавливаются специфические правила использования;
может находиться на разных правах владения: постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, ограниченное пользование чужим участком (сервитут), аренда и безвозмездное срочное пользование;
может быть признан делимым или неделимым.
Виды:
может находиться в частной собственности, государственной или муниципальной. При этом граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность.
Регистрация прав:
все права на земельные участки подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН); регистрация подтверждает законность владения и распоряжения участком;
каждому земельному участку присваивается кадастровый номер и определяется его кадастровая стоимость, что необходимо для налогообложения и проведения сделок.
Объекты незавершенного строительства
Это земельные участки и прочно связанные с ними объекты, которые нельзя перенести без ущерба их назначению. Например, по общему правилу, нельзя перенести здание как объект недвижимости и не нарушить его целостность.
Юридический статус:
являются имуществом, на которое действующее гражданское законодательство не устанавливает ограничений в отношении приобретения и перехода прав на него;.
запрещается сдавать в аренду;
не являются налогооблагаемым имуществом;
не эксплуатируются.
Перед совершением сделки купли-продажи такая недвижимость подлежит оценке, чтобы определить рыночную стоимость.
Для совершения сделки с этим объектом как объектом недвижимости заинтересованное лицо должно зарегистрировать свое право на объект незавершенного строительства в порядке, который определен Законом «О государственной регистрации недвижимости».
Заключение
Если вы знаете, что ваших знаний и навыков недостаточно, чтобы быть успешным в вопросах имущественных прав или, например, корпоративных споров, то стоит прийти на курс от Moscow Digital School «Судебный юрист: эксперт в литигации». На нем наши студенты приобретают практические навыки, изучают различные категории споров и развиваются как судебные специалисты.
Вы можете прокачать свои навыки и актуализировать знания и в других областях права. Образовательная платформа Moscow Digital School предоставляет обучение по различным юридическим специализациям:
